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Régimen de propiedad horizontal y tenencia de animales domesticos
 
 
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Este es un tema que suelen plantearse quienes deciden comprar o alquilar un departamento y tienen mascotas al momento de hacerlo, o luego de mudarse deciden adoptar o comprar un perro o gato. Si bien muchas veces no es tenido en cuenta el reglamento de propiedad para verificar si hace mención a la tenencia de animales domésticos, es vital solicitarlo y leerlo antes de tomar la decisión y concretar la venta o el alquiler, para evitar posteriores sorpresas o malos momentos, que pueden llegar en casos extremos, a instancias judiciales.

Pero voy a ahondar primero en todas las posibilidades que se pueden plantear y un análisis de casos jurisprudenciales que se han dado al respecto.

Tenencia prohibida
Como expresé anteriormente, siempre antes de comprar o alquilar un departamento que se encuentre afectado al régimen de propiedad horizontal es de vital importancia leer el reglamento de copropiedad y administración que lo rige, dado que al escriturar se manifiesta la aceptación de todo su contenido, por lo tanto se esta asumiendo la obligación de cumplir con cada una de sus cláusulas.

Si al leer el reglamento vemos que existe una cláusula en la cual se prohíbe la tenencia de animales, no es aconsejable concretar la operación de compra venta o alquiler si tenemos mascotas o interés en tener con posterioridad a la mudanza, ya que de hacerlo se incurre en una violación a dicho instrumento, pasible de sanciones.

Al administrador le basta con acreditar la violación del reglamento (o sea la presencia de la mascota) para realizar las acciones que conduzcan al cese de la infracción es decir al desalojo de las mascotas.

Sin embargo, existen casos en los cuales pese a la prohibición expresa, el consorcio tolera la presencia de mascotas. Aquí, en principio, no cabría una acción legal contra unos, en supuesta discriminación de otros infractores. Pero si existiera alguna situación con respecto a una mascota que produzca molestias, como ser ladridos constantes que perturbe la tranquilidad del resto de los consorcistas, el administrador, puede acreditar la violación del reglamento de copropiedad y exigir el retiro del animal, pese a que otros consorcistas tengan mascotas. Es decir, que en este caso en particular, existe tolerancia pese a la prohibición, pero ante las molestias que pueden ocasionar, el administrador puede actuar haciendo valer el reglamento.

Tenencia permitida
Cuando el reglamento no dice nada sobre el tema mascotas o animales domésticos, debemos interpretar que "lo que no está expresamente prohibido está permitido", por lo cual en estos casos no hay restricción alguna para el ingreso de mascotas al edificio.

Pero es muy importante destacar que si el reglamento de copropiedad no dice nada al respecto, no puede prohibirse con posterioridad por reglamento interno. Lo que si puede hacerse es una reforma del reglamento de copropiedad, lo cual solo puede realizarse a través de una asamblea extraordinaria, con la mayoría absoluta de los consorcistas, y a su vez, esta reforma tiene que estar homologada por escribano público. Sin embargo, esta nueva prohibición en virtud de la reforma del reglamento, no tiene efectos retroactivos, es decir, no se aplica para los consorcistas que ya tenían animales domésticos antes de su reforma, sino que rige para los que se muden luego de dicha reforma.

Animales molestos
El artículo 6º inciso b) de la Ley 13.512 que rige la propiedad horizontal, dice: "Queda prohibido a cada propietario u ocupante de los departamentos o pisos perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos...”

Este artículo es el que se invoca cuando a pesar de estar permitida la tenencia de animales domésticos, éstos ocasionan molestias al resto de los vecinos, ya sea por ladridos, porque hacen sus necesidades en las partes comunes, porque son mordedores o causen cierto temor. Esto quiere decir que el administrador, aunque esté permitida la tenencia de mascotas, puede accionar contra el dueño de la misma, en los casos mencionados, pero ya no por infracción al reglamento, sino por violación a la Ley 23.512 de Propiedad Horizontal.

Sin embargo, sin llegar a esta instancia cualquiera de estas situaciones puede encontrar solución si el propietario de la mascota toma algunas precauciones y si los vecinos aportan una dosis de tolerancia y se encuentra un equilibrio. En caso que no se logre una solución pacífica entre los vecinos y el administrador, puede llegarse a la vía judicial, como ha sucedido en muchos casos. Pese a que la jurisprudencia en la mayoría de los casos ha fallado a favor del dueño de la mascota, las aguas están divididas, y existen casos en los cuales ha fallado a favor del administrador o el resto de los consorcistas. Por lo general, tienden a fallar de acuerdo a lo que establece el reglamento de copropiedad.

Sin embargo hay un fallo bastante importante al respecto que es “Consorcio de Propietarios Av. Santa Fe 3336/38 c/Beltrán Ramón Osvaldo s/cumplimiento de reglamento de copropiedad" - CNCIV - SALA A - 21/04/2003”
Aquí se ha demandado a los dueños de “Tarzán”, un labrador de color arena, para que saquen al perro de la unidad. El motivo que inicia esta demanda, es precisamente, la prohibición expresa de la tenencia de animales de acuerdo con el reglamento interno.

El caso estuvo a cargo del juzgado N° 69. El juez Carlos Frontera les dio la razón a los dueños del labrador, diciendo en la sentencia que ese tipo de prohibiciones no pueden realizarse en reglamentos cualesquiera, sino que deben consignarse en el reglamento de copropiedad y en una escritura pública.

El consorcio apeló de inmediato. Y este año, en un fallo dictado por los jueces Jorge Escutti Pizarro, Hugo Molteni y Ana María Luaces, de la Sala I de la Cámara Civil, volvió a ganar "Tarzán". La sentencia confirma el criterio de la anterior, pero hace una advertencia sobre esta clase de cláusulas en edificios: "No pueden aplicarse con estrictez e irrazonablemente; la exclusión de un animal por el solo hecho de serlo, importaría un ejercicio abusivo del derecho".

El abogado de los dueños de “Tarzán”, en la contestación de demanda, hizo referencia al derecho a la propiedad y al "derecho al afecto”.

Además de esta explicación, me parece importante tener en cuenta los considerandos de la Cámara de Apelaciones, algunos de los cuales me tomo el atrevimiento de transcribir a continuación:
"La cláusula del Reglamento interno en cuanto prescribe: 'queda prohibido a partir de la aprobación por la Asamblea de las modificaciones al presente reglamento, la tenencia de animales domésticos...', es inequívocamente extraña a una reglamentación de convivencia, pues implica una restricción al uso y goce del dominio de las unidades por parte de sus titulares, materia propia del reglamento de copropiedad, por lo que ante su inexistencia en éste debió, procederse por vía de adición o reforma que, como tal, exigía del voto de los copropietarios y, de aprobarse, era necesario llevarlo a escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, por estricta aplicación tanto del Art. 9 de la ley 13512, como de su correlación con los Arts. 975 a 978 del Código civil, pues no puede considerarse en este caso a la escritura pública como una formalidad relativa, debiendo tenerse presente que el Art. 1183 prescribe que cuando la forma instrumental fuere exclusivamente decretada en una determinada especie de instrumento, el contrato no valdrá si se hiciese en otra forma."
"Las omisiones legales en que se incurriera el reglamento interno hacen inaplicables las nuevas estipulaciones al demandado, que adquirió el dominio de su unidad con posterioridad y que no estaba obligado a compulsar los libros de actas de asambleas para enterarse acerca de si la tenencia de animales domésticos, perro como dije, estaba o no autorizada, pues ello debía surgir del estatuto o de sus reformas inscriptas en el Registro del la Propiedad."
"Sólo a mayor abundamiento agrego que la prohibición reglamentaria de no tener animales domésticos en las unidades de propiedad horizontal, no puede aplicarse con estrictez e irrazonablemente, pues si los mismos sólo originan incomodidades nimias, no las perturbaciones a que se refiere el Art. 6 inc. b) de la ley 13512, están dentro de ese mínimo de molestias que la convivencia humana obliga a tolerar, de modo que pretender la exclusión de un animal por el sólo hecho de serlo, importaría un ejercicio abusivo del derecho…”
A LA CUESTION PROPUESTA EL DOCTOR JORGE ESCUTI PIZARRO DIJO:
“…..estimo que la inaplicabilidad del reglamento interno ha sido acertadamente resuelta por el sentenciante, sin que la argumentación en contrario que se desarrolla la destituya. Es sabido que el valor de estos estatutos es similar al de los de copropiedad en cuanto a las obligaciones de los copropietarios de respetarlos, pero la validez de sus cláusulas depende que no estén en colisión con las del reglamento básico del consorcio, ni con las de la ley 13512, por lo que su materia propia abarca todos aquellos asuntos de interés común que no afecten el derecho de propiedad, de modo que su dictado debe hacerse en asamblea, por mayoría de votos computados en la forma que determine el reglamento de copropiedad, en el caso, las del Art. 32 inc. g) del instrumento de fs. 8/26. Aprobada la normativa interna, es obligatoria para todos los consorcistas, inclusive los ausentes y los que votaron en contra, y, respecto de los sucesores singulares de los copropietarios, también los obliga como si hubieran participado de su sanción.”
“Ahora bien, la cláusula XVI del Reglamento interno en cuanto prescribe: 'queda prohibido a partir de la aprobación por la Asamblea de las modificaciones al presente reglamento, la tenencia de animales domésticos...', es inequívocamente extraña a una reglamentación de convivencia, pues implica una restricción al uso y goce del dominio de las unidades por parte de sus titulares, materia propia del reglamento de copropiedad, por lo que ante su inexistencia en éste debió, procederse por vía de adición o reforma que, como tal, exigía del voto de los copropietarios en la forma prevista por al norma consorcial antes citada y, de aprobarse, era necesario llevarlo a escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, por estricta aplicación tanto del Art. 9 de la ley 13512, como de su correlación con los Arts. 975 a 978 del Código civil, pues no puede considerarse en este caso a la escritura pública como una formalidad relativa, debiendo tenerse presente que el Art. 1183 prescribe que cuando la forma instrumental fuere exclusivamente decretada en una determinada especie de instrumento, el contrato no valdrá si se hiciese en otra forma (conf. Sala 'C' de esta Cámara en el Derecho 138-671).”
“Pese a no haberse probado con qué mayoría se aprobó el reglamento interno, aunque lo hubiere sido con la exigida en el estatuto madre, las omisiones legales en que se incurriera hacen inaplicables las nuevas estipulaciones al demandado, que adquirió el dominio de su unidad con posterioridad y que no estaba obligado a compulsar los libros de actas de asambleas para enterarse acerca de si la tenencia de animales domésticos, perro como dije, estaba o no autorizada, pues ello debía surgir del estatuto o de sus reformas inscriptas en el Registro del la Propiedad (conf. Sala 'C' del Tribunal en El Derecho 16-332).”
“Sólo a mayor abundamiento agrego que la prohibición reglamentaria de no tener animales domésticos en las unidades de propiedad horizontal, no puede aplicarse con estrictez e irrazonablemente, pues si los mismos sólo originan incomodidades nimias, no las perturbaciones a que se refiere el Art. 6 inc. b) de la ley 13512, están dentro de ese mínimo de molestias que la convivencia humana obliga a tolerar, de modo que pretender la exclusión de un animal por el sólo hecho de serlo, importaría un ejercicio abusivo de derecho (conf. Susana Lambois en Bueres - Higthon 'Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial', t. 5, Pág. 750, N° 3 y su cita).-"

 

Verónica Laura Piedrabuena
Abogada
Tel. 4753-5892 cel. 15-30507607

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